Dalende huizenprijzen: 1 op 3 nieuwbouwkopers in problemen

Mensen die in 2022 een nieuwbouwhuis hebben gekocht, komen mogelijk in de problemen met het aflossen van hun overbruggingshypotheek. Als de huizenprijzen zoals verwacht dalen, daalt ook de overwaarde op het oude huis. Hiermee moet de overbruggingshypotheek worden afgelost. Onderzoek van Frits laat zien dat 1 op de 3 mensen die in 2022 een overbruggingshypotheek namen voor de aankoop van een nieuwbouwhuis, straks geld moet bijleggen. Gemiddeld gaat het om ruim € 20.000. Hoe langer de periode tussen taxatie en verkoop, hoe groter de kans op een tekort.  

Wat is een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek (of overbruggingskrediet) is een tijdelijke hypotheek, waarmee een voorschot wordt genomen op de verwachte overwaarde uit verkoop van de huidige woning. Door de overbruggingshypotheek is het mogelijk om een nieuw huis te kopen, zonder dat de oude woning is verkocht. Zodra de oude woning wel verkocht is, wordt uit de opbrengst zowel de gewone hypotheek als de overbrugging afgelost. 

Hoeveel kun je overbruggen?

Het maximale bedrag dat met een overbruggingshypotheek gefinancierd kan worden, is afhankelijk van de taxatiewaarde van het oude huis en het beleid van de bank waar de nieuwe hypotheek is afgesloten. 

De waarde die aan taxateur vaststelt is representatief voor de verwachte verkoopprijs van een woning op het moment van de taxatie. Als een woning kort na een taxatie in de verkoop gaat, is het verschil tussen de inschatting van de taxateur en de verkoopprijs dus meestal niet zo groot. Wanneer die periode langer wordt kan het zijn dat een huis bij de verkoop wel veel meer of minder opbrengt dan waarvoor het getaxeerd is. Met name bij nieuwbouwhuizen, die gemiddeld 1,5 jaar in aanbouw zijn, kan dit verschil groot zijn. 

De afgelopen jaren stegen de huizenprijzen flink. Banken waren ook optimistisch over de huizenmarkt, wat was terug te zien in het beleid voor overbruggingshypotheken. Geldverstrekkers voerden de maximale overbrugging op tot 100% van de getaxeerde woningwaarde. Ook voor klanten die een nieuwbouwwoning kochten. Dit beleid is houdbaar wanneer de huizenprijzen elke maand stijgen, maar als de huizenprijzen dalen kan dit leiden tot problemen. Er is dan niet genoeg geld om de overbruggingshypotheek af te lossen. 

Wanneer is er sprake van een tekort op de begroting?

Er is sprake van een tekort op de begroting als de verkoop van de woning niet voldoende opbrengt om het resterende hypotheekbedrag en de overbruggingslening af te lossen. Bepalend is onder andere het moment waarop de woning getaxeerd is, de lengte van de periode die overbrugd wordt (de bouwperiode van het nieuwbouwhuis) en het percentage van de overwaarde dat overbrugd is. Ook het type woning en de locatie speelt een rol, want niet overal dalen de huizenprijzen even snel. 

In onderstaande tabel staat voor verschillende bouwperiodes en overbruggingspercentages, vanaf welke aankoopdatum volgens de prognose een tekort ontstaat.

Rekenvoorbeeld

Een huis is in januari 2022 getaxeerd op € 500.000 en er rust een hypotheekschuld op van € 300.000. Op papier is er een overwaarde van € 200.000. De bewoners van dit huis kopen begin 2022 een nieuwbouwwoning voor € 700.000. Hiervoor wordt een hypotheek van € 500.000 afgesloten en een overbruggingshypotheek van 100% van de overwaarde (€ 200.000). 

Twee jaar later is de nieuwbouwwoning afgebouwd en enkele maanden daarvoor gaat de oude woning in verkoop. De huizenprijzen zijn gedaald en de oude woning wordt niet verkocht voor € 500.000, maar voor € 480.000. Van de opbrengst wordt de oude hypotheek afgelost (€ 300.000) en moet de overbruggingshypotheek (€ 200.000) ook worden afgelost. Er is echter maar € 180.000 overwaarde, niet genoeg om de € 200.000 terug te betalen. Het verschil van € 20.000 moet op een andere manier worden betaald. 

Hoe groot is het probleem?

Hypotheekadviseur Frits deed onderzoek onder 300 klanten die in de afgelopen 2 jaar een hypotheek hebben aangevraagd voor een nieuwbouwwoning. 75% van hen maakte gebruik van een overbruggingshypotheek om de woning te financieren. Gemiddeld werd daarmee 88% van de getaxeerde overwaarde overbrugd. In een kwart van de gevallen lag dit percentage tussen de 95% en 100%. 

Frits vergeleek de afgesloten overbruggingskredieten met de woningmarktprognose van ABN AMRO. Deze vergelijking laat zien dat 1 op de 3 mensen die in 2022 een overbruggingshypotheek namen voor de aankoop van een nieuwbouwhuis, straks geld moet bijleggen. Het gaat om ongeveer 7.700 huishoudens die gemiddeld € 22.000 moeten bijleggen op de begroting. Frits heeft alle klanten met een hoge overbrugging nogmaals gesproken en waar nodig extra geadviseerd. 

Wat als de overbrugging niet kan worden terugbetaald?

Kan iemand de overbrugging niet (volledig) aflossen uit de verkoop, dan zijn er een aantal scenario’s. Het eerste is het verschil aanvullen met spaargeld. Maar lang niet iedereen heeft zomaar 20.000 euro in een oude sok zitten. Een tweede mogelijkheid is het verschil financieren met een extra hypotheek. Hiervoor moet dan wel voldoende inkomen zijn en dit leidt tot hogere maandelijkse hypotheeklasten.  

Zit een klant al aan (of inmiddels over) de maximaal mogelijke financiering, dan is er nog één optie waarmee een extra hypotheekdeel soms mogelijk wordt. De geldverstrekker kan de extra lening toetsen op zogenaamde beheernormen. De bank kijkt dan naar de werkelijke woonlasten in relatie tot het inkomen. Er zijn maar weinig banken die hier specifieke beleidsregels voor hebben. Vaak wordt dit op individuele basis beoordeeld. 

Een derde mogelijkheid is om een ander soort financiering te regelen. Zo kan er een persoonlijk krediet worden aangevraagd, of kan er geld geleend worden bij familie of vrienden. Dit type leningen heeft vaak een hogere rente dan een hypotheek en kent uiteraard ook risico’s.

Lukt dit allemaal niet, dan moet de klant een betalingsregeling treffen met de bank. In samenspraak met de bank wordt bepaald hoe de ontstane restschuld op de overbruggingslening wordt terugbetaald. Dit kan ook leiden tot registratie van een betalingsachterstand op de hypotheek. Deze registratie blijft na aflossen nog 5 jaar staan, wat gevolgen heeft voor het aanvragen van een nieuwe hypotheek. 

In een uiterst geval zal de bank de schuld opeisen wat aanleiding kan zijn van gedwongen verkoop van de nieuwbouwwoning. In de praktijk komt dit gelukkig niet vaak voor; en zal de bank er alles aan doen om de schuld op een andere manier te vereffenen. 

Wat kun je doen als je een nieuwbouwwoning hebt gekocht?

Als je een nieuwbouwwoning hebt gekocht die nu gebouwd wordt, is het goed om de ontwikkelingen op de huizenmarkt nauwlettend in de gaten te houden. Bespreek met je verkoopmakelaar wat de verwachting is van de verkoopprijs. Wellicht is het slim om de woning al eerder in de verkoop te doen. Neem daarnaast altijd contact op met je hypotheekadviseur om te kijken wat de impact is als de verkoopopbrengst lager wordt dan verwacht. Samen kunnen jullie dan zo snel mogelijk kijken naar oplossingen.