Kwart huizenbezitters kan hypotheeklasten verlagen met nieuwe taxatie

De huizenmarkt verandert snel. Na een periode van alsmaar stijgende huizenprijzen, dalen de verkoopprijzen nu. Daarom is dit hét moment om je woning opnieuw te laten taxeren, nu de huizenprijzen nog hoog zijn. Met een hogere taxatiewaarde kan de renteopslag van je hypotheek vaak omlaag. Uit analyse van Frits blijkt dat 28% van de hypotheekbezitters kan besparen op de maandlasten. Naar schatting laten Nederlanders zo'n 220 miljoen euro per jaar liggen door de hogere marktwaarde niet bij de bank te melden.

Hypotheekschuld en woningwaarde bepalen renteopslag

Bij het afsluiten van je hypotheek spreek je een hypotheekrente af met je bank. Als je een hypotheekrente hebt zonder NHG, dan bestaat deze uit een basis hypotheekrente en een renteopslag. De hoogte van de renteopslag wordt bepaald door de hoogte van de hypotheek in relatie tot de waarde van je huis. Dit heet ook wel loan to value. De loan to value bepaalt je risicoklasse, oftewel het risico dat de bank loopt dat je je schuld niet volledig kunt terugbetalen bij een gedwongen verkoop. Hier geldt: hoe lager het risico, hoe lager ook de rente die je betaalt.

Als je aflost op je hypotheek wordt je schuld ten opzichte van de waarde van je huis lager. Je loan to value wordt dan langzaamaan lager. Maar niet alleen je schuld verandert. Ook de waarde van je huis kan door de tijd veranderen. Een huis dat in oktober 2021 is gekocht, is een jaar later gemiddeld meer dan 10% meer waard geworden. Een huis dat vóór 2021 is gekocht, kan zelfs al meer dan 20% in waarde zijn gestegen. Banken passen de woningwaarde niet automatisch aan. Je moet hier zelf om vragen en je verzoek onderbouwen met een onafhankelijke waardebepaling. 

Ook als je nu nog niet in een lagere risicoklasse komt, kan het lonen om alvast een nieuwe waardebepaling te laten doen. De woningwaarde is nu nog hoog, maar de verkoopprijzen zijn wel aan het dalen als gevolg van de gestegen hypotheekrente. Het is dus goed mogelijk dat je woning over een jaar niet meer dezelfde taxatiewaarde krijgt als nu. 

Rekenvoorbeeld

Een huis is in januari 2021 gekocht voor 300.000 euro en voor 90% gefinancierd met een annuïteitenhypotheek. Het hypotheekbedrag is 270.000 euro en de rente in de risicoklasse “t/m 90%” bedroeg 1,85% bij een rentevaste periode van 20 jaar. Het maandbedrag is daarmee 978 euro. 

Een taxateur stelt de actuele waarde vast op 375.000 euro, 25% meer dan de koopprijs in januari 2021. Door aflossing is de hypotheekschuld inmiddels gedaald naar 260.000 euro. De huidige loan-to-value is dus 260.000 / 375.000 = 69,3%. Hiermee komt de hypotheek in de risicoklasse “t/m 70%” en de rente is 1,60%. Na aanpassing van de renteopslag is het nieuwe maandbedrag 945 euro, ruim 30 euro per maand minder. 

Nederlanders laten 220 miljoen euro liggen

Uit onderzoek van Frits onder 1.200 klanten die in 2022 een hypotheekberekening maakten voor een bestaande hypotheek, blijkt dat 28% van huizenbezitters met een nieuwe waardebepaling in een lagere risicoklasse zou komen. Van hen gaan de meeste (89%) met de huidige marktwaarde zelfs meer dan één risicoklasse omlaag. Afhankelijk van het renteverschil en de hypotheekschuld levert dit een besparing op van enkele tientallen tot enkele honderden euro’s per maand. Naar schatting laten Nederlanders in totaal zo'n 220 miljoen euro per jaar liggen door de renteopslag niet op tijd aan te passen. 

Drie manieren om woningwaarde vast te stellen

Er zijn drie manieren om de actuele woningwaarde vast te laten stellen.

De eerste mogelijkheid is een klassieke taxatie. Een erkend taxateur komt dan bij je thuis voor een opname en maakt een taxatierapport. Hij bekijkt onder andere de grootte en staat van het huis, en kijkt naar recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Vrijwel alle banken accepteren dit taxatierapport om de woningwaarde en risicoklasse aan te passen. Je kunt via Frits een taxatie aanvragen.

Een nieuwe manier van waardebepaling is de Desktop Taxatie®. Hierbij wordt de woning op afstand getaxeerd aan de hand van een geautomatiseerd waarderingsmodel en actuele woningmarktinformatie, zonder dat hiervoor een taxateur bij je langs hoeft te komen. Dit is goedkoper dan een reguliere taxatie en steeds meer banken accepteren een Desktop Taxatie® om de waarde van de woning te bepalen.

Als laatste mogelijkheid kun je het WOZ taxatierapport gebruiken voor het aantonen van de waarde van de woning. De gemeente stelt deze waarde vast en stuurt het taxatieverslag vaak mee bij de WOZ-beschikking. Deze manier is gratis, maar niet alle banken accepteren de WOZ-beschikking om de waarde mee aan te tonen en de WOZ-waarde is vaak lager dan waarde die uit een (desktop)taxatie komt. 

Modelbrief

Als je een nieuwe waardebepaling hebt, kun je bij je bank een verzoek indienen om de risicoklasse aan te passen. Bij sommige banken kun je dit aanvragen in je account. Je kunt ook onze modelbrief gebruiken. In deze brief vul je jouw gegevens in en deze stuur je per e-mail of post naar je bank.

Overzicht geldverstrekkers en toegestane waardebepaling

In onderstaande tabel kun je per geldverstrekker zien welke methoden van waardebepaling wordt geaccepteerd. Soms wordt een bepaalde methode alleen onder voorwaarden geaccepteerd, bijvoorbeeld als de hypotheekschuld al onder een bepaald percentage van de woningwaarde zit. Informeer in dat geval bij je geldverstrekker welke voorwaarden er gelden. 

✔ Mogelijk
✱ Mogelijk onder voorwaarden
✘ Niet mogelijk