Rekentools
Afspraak
Kennisbank
Jan Modaal: de gemiddelde huizenkoper
“Kansen Jan Modaal op woningmarkt nagenoeg uitzichtloos”, schreef de Hypotheker een kleine maand geleden. De adviesketen berekende dat nog maar 4,7% van alle huizen die te koop staan, beschikbaar zijn voor alleenstaanden met een modaal inkomen (Jan Modaal). Vooral voor starters lijken de kansen op de woningmarkt steeds kleiner te worden. Met een starterslening kunnen deze kansen flink stijgen.
Frits Modaal: een typische starter
Bij het kijken naar het effect van de starterslening op de kansen van Jan Modaal op de huizenmarkt, is het belangrijk om rekening te houden met een aantal extra zaken. Het gaat immers niet meer om de gemiddelde huizenkoper, maar specifiek om starters op de woningmarkt. Daarom kijken we niet langer naar Jan Modaal, maar naar Frits Modaal. Frits verdient, net als Jan, het in 2020 vastgestelde modale inkomen. Hij is een starter en heeft dus nog geen koophuis, of eventuele overwaarde. Bovendien heeft Frits geleend tijdens zijn studie, waardoor hij een studieschuld heeft opgebouwd. Uit dossiers van meer dan 200 starters in 2020 is door Ikbenfrits de gemiddelde studieschuld genomen. Deze schuld bedraagt 10.489 euro.
Starter maakt kans op slechts 2,6%
Starter Frits Modaal heeft het dus nog moeilijker dan Jan Modaal op deze krappe huizenmarkt. Met de studieschuld die open staat, kan Frits Modaal een hypotheek krijgen van 148.786 euro. Van de huizen die in Nederland te koop zijn gezet in het afgelopen half jaar, heeft Frits Modaal kans op slechts 2,6% van dit aanbod. De kansen van Frits Modaal, een starter, zijn dus nog een stuk kleiner dan die van Jan Modaal, de gemiddelde huizenkoper. Gelukkig voor de starter is er niet alleen maar slecht nieuws: bij veel gemeenten kan een starterslening worden aangevraagd, om starters een zetje in de rug te geven.
De starterslening
De starterslening werd ruim 18 jaar geleden geïntroduceerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Kort gezegd is het een extra lening bovenop je hypotheek, die je bij de gemeente aan kunt vragen. Door deze extra lening is het bedrag wat je aan een huis kunt spenderen groter, waardoor je kans maakt op huizen die anders misschien net niet binnen je budget zouden passen. In Nederland wordt de starterslening momenteel in 241 van de 355 gemeenten aangeboden, zo’n 68%.
Hier lees je meer over de starterslening
Belangrijk instrument
Sinds de Rijksbijdrage voor startersleningen in 2015 werd stopgezet, werd de regeling in veel gemeenten afgebouwd en uiteindelijk niet meer aangeboden. De afgelopen tijd is er juist weer een opwaartse trend te zien in het aantal gemeenten dat de lening aanbiedt of dit overweegt. Uit een onderzoeksrapport over de woningmarkt in het eerste kwartaal van 2020, uitgevoerd door Expertisecentrum Woningwaarde in samenwerking met onder andere het CBS, het BKR en Nationale Hypotheek Garantie, blijkt dat de lening een ‘belangrijk instrument’ voor starters is.
Lichtpunt
Onderzoek van Ikbenfrits toont aan dat de starterslening inderdaad erg belangrijk kan zijn voor mensen die hun eerste huis willen kopen. In de eerste cijfers, waarbij werd gekeken naar de kansen van Frits Modaal op de woningmarkt, is door Ikbenfrits puur gekeken naar de verhouding tussen de huizenprijzen en de maximale hypotheek van een gemiddelde starter met modaal inkomen. Het percentage van 2,6%, zoals eerder genoemd, is nog geen realistische weergave van de opties van Frits Modaal, aangezien er geen rekening is gehouden met de optie van een starterslening.
Een verdubbeling in aanbod
In de huidige situatie, waar zo’n 68% van de Nederlandse gemeenten een starterslening aanbiedt, wordt de situatie voor Frits Modaal al rooskleuriger. Met gebruik van een starterslening is de 2,7% van het aanbod dat beschikbaar was meer dan verdubbeld. Een kleine 6% van de te koop staande huizen komen binnen het bereik van Frits Modaal. Bij de berekening is uitgegaan van een starterslening van 28.700 euro, het gemiddelde bedrag dat geleend wordt in zo’n lening volgens het SVn. Per provincie is hierna rekening gehouden met het aantal gemeenten dat de starterslening aanbiedt, waarna (opnieuw per provincie) het aanbod is berekend.
Een ideale situatie
Dat de starterslening de kansen voor Frits Modaal op de huizenmarkt meer dan verdubbelt, toont aan dat ‘een belangrijk instrument’ (zoals het werd genoemd door Expertisecentrum Woningwaarde) geen understatement is. Dat 241 gemeenten de lening aanbieden is goed nieuws voor de hedendaagse starter, maar de situatie zou nog beter kunnen. Ikbenfrits rekende ook uit wat de kansen voor Frits Modaal zouden zijn als álle gemeenten in Nederland de lening aan zouden bieden, waardoor, vanzelfsprekend, de kansen van Frits Modaal nog meer zouden verbeteren.
Sterke verschillen per provincie
Op landelijk niveau wordt het aanbod opnieuw iets groter. In plaats van 6%, komt Frits Modaal in aanmerking voor 7,6% van de te koop staande huizen. Als we inzoomen op de verschillende provincies, zijn er echter grote verschillen te zien tussen de huidige situatie en de geschetste situatie waarbij alle gemeenten de lening aan zouden bieden. De kleinste toenames zijn te zien in Utrecht (0,56%), Noord-Holland (0,36%) en Noord-Brabant (0,53%). Een grote uitschieter is Friesland, waar de opties voor Frits Modaal met maar liefst 10,2% van de te koop staande huizen toenemen.
Van plan om jouw eerste huis te kopen?
Dat de starterslening een uitkomst kan zijn voor starters, is goed nieuws voor deze groep, die het op de huidige markt niet makkelijk heeft. De lening verruimt het aanbod, waardoor het aantal opties aanzienlijk stijgt. Benieuwd of je bij jouw gemeente een starterslening aan kunt vragen? Op de website van het SVn is te vinden welke gemeenten deze leningen verstrekken. De voorwaarden en regels rondom de starterslening, kun je vinden op de website van jouw gemeente. Ben jij van plan om je eerste huis te kopen? Bereken dan jouw maximale hypotheek, of plan een bel-afspraak in met een van mijn gespecialiseerde hypotheekadviseurs. Bij hen kun je terecht met al je vragen over jouw hypotheek.
