Verborgen gebreken, wat je moet weten

Wat zijn verborgen gebreken?

Als je een bestaand huis koopt, is dat inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een scheur in de muur is bijvoorbeeld niet bepaald een verborgen gebrek. Onzichtbare, verroeste leidingen wel. Maar ook boktor, houtworm of asbest worden gezien als verborgen gebreken in een huis.

Ernstig gebrek

Een gebrek is ernstig wanneer het normaal gebruik van het huis in de weg staat. Een lekkend dak bijvoorbeeld. Als de verkoper dit niet heeft gemeld, is hij aansprakelijk. Je moet als koper echter wel aan je onderzoeksplicht hebben voldaan.

Onderzoeksplicht van de koper

Als koper ben je verplicht om onderzoek te doen naar de staat van het huis dat je gaat kopen. Dit is een lastige klus. Zeker als je er geen ervaring mee hebt. Het is daarom verstandig om een bouwkundige keuring te laten doen. Dan onderzoekt een expert grondig de staat van de woning en de bevindingen schrijft hij op in een rapport. De kosten van zo’n keuring zijn gemiddeld tussen de 250 en 500 euro, dit hangt onder andere af van de grootte van het huis. De keuring is niet waterdicht. Verborgen gebreken kunnen later alsnog aan het licht komen, ook na de keuring. Dat is vervelend, maar je hebt dan in ieder geval aan je onderzoeksplicht voldaan.

Meldingsplicht van de verkoper

Als koper ben je niet de enige met een plicht. De verkoper heeft namelijk ook een meldingsplicht. Hij is verplicht om jou te informeren over de gebreken die bij hem bekend zijn. Ook garanties over de staat van het huis horen hierbij. Zorg altijd dat je deze garanties zwart-op-wit hebt. Deze kun je later in het koopcontract opnemen. Mochten er later verbreken aan het licht komen, kun je de verkoper hiervoor aansprakelijk stellen.

Je hebt verborgen gebreken gevonden, wat nu?

In dit geval moet je de volgende stappen ondernemen:

1. Meld de verborgen gebreken

Meld het gebrek zo snel mogelijk aan de verkoper. In ieder geval binnen twee maanden. Het liefst telefonisch en schriftelijk, zodat het ook zwart op wit staat.

2. Zoek samen een oplossing

Geef de verkoper de kans om het probleem op te lossen. Probeer er samen uit te komen en leg afspraken zwart-op-wit vast. Win juridisch advies in voordat je iets ondertekent.

3. Ingebrekestelling

Komen jullie er samen niet uit? Dan kun je de verkoper in gebreke stellen. Dit doe je met een aangetekende brief. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Schakel dan eerst je verzekeraar in voor je de brief stuurt. Je kunt herstel of schadevergoeding eisen. Tegelijkertijd ben je verplicht om de schade zoveel mogelijk te beperken. Dit kan betekenen dat je alvast een (nood)reparatie moet beginnen. Claim de kosten hiervoor bij de verkoper.

4. Procederen

Als bovenstaande stappen niet leiden tot een oplossing voor het probleem, kun je ervoor kiezen om een juridische procedure te starten. Doe dit alleen als je er echt niet onderling uitkomt. Daarnaast moet je zeker weten dat je zaak een groot financieel belang heeft. Zorg er ook voor dat je een rechtsbijstandverzekering hebt voor je zo’n procedure start, de kosten kunnen namelijk aanzienlijk zijn.

Beluister onze podcast 'Help, ik koop een huis' op Spotify

In drie afleveringen krijg je praktische tips & tricks zodat je precies weet waar je op moet letten bij het kopen van een huis.

Zorgen? Twijfels? Vragen?

Het is niet vreemd als je je zorgen maakt over verborgen gebreken. Wil je meer informatie in een persoonlijk gesprek over andere valkuilen bij het kopen van een huis? Plan dan een gratis hypotheekgesprek met een van onze hypotheekadviseurs.