Je partner uitkopen, hoe werkt dat?

Kan ik mijn partner uitkopen?

Als je samen een huis hebt dan moet je samen afspreken hoe jullie daarmee verder gaan als jullie uit elkaar gaan. Wordt het het huis verkocht of blijft één van jullie in het huis wonen? Als één van jullie in het huis blijft wonen dan moet de ander meestal worden uitgekocht.

Hypotheek op één naam zetten na scheiding: hoe werkt dat?

Wanneer je na een scheiding besluit dat één van de partners in de gezamenlijke woning blijft wonen, moet de hypotheek op één naam worden gezet. Dit betekent dat de blijvende partner in staat moet zijn om de volledige hypotheek zelfstandig te betalen. De bank zal net als bij het aanvragen van de hypotheek een toetsing doen om te controleren of hij of zij genoeg verdient. Goed om te weten is dat niet alle banken dezelfde criteria hanteren. Sommige banken hebben soepelere voorwaarden bij scheiding, zodat je meer kunt lenen. Anderen hebben dit niet. Daarom is het belangrijk om de voorwaarden van jouw bank te checken. Zodra de bank akkoord is, wordt er een akte van verdeling gemaakt. Deze onderteken je bij de notaris. Daarna staat de hypotheek officieel op naam van blijvende partner en is de vertrekkende partner niet meer verantwoordelijk voor de hypotheek.

Is het uitkopen van mijn partner verplicht?

Het uitkopen van je partner is niet verplicht. Je kunt er namelijk ook samen voor kiezen om het huis te verkopen, of het huis samen aan te houden. Dit laatste heeft alleen wel fiscale gevolgen. Komen jullie er samen niet uit? Dan moet de rechter een uitspraak doen. 

Wat kost het om iemand uit te kopen?

Hoeveel het kost om je partner uit te kopen hangt af van de waarde van jullie huis. Jullie mogen de waarde in onderling overleg bepalen, maar vaak is er behoefte aan een onafhankelijk oordeel. Om te bepalen hoeveel het huis waard is kun je bijvoorbeeld een rapport opvragen bij Calcasa of het huis laten taxeren. 

De manier waarop de overwaarde van het huis wordt verdeeld, hangt af van jullie samenlevingsvorm.

• Gemeenschap van goederen (gehuwd vóór 1 januari 2018): jullie zijn samen eigenaar van het huis, en ook samen eigenaar van de hypotheek. Hierdoor wordt de overwaarde altijd 50/50 verdeeld. 

• Beperkte gemeenschap van goederen (gehuwd na 1 januari 2018): als het huis van jou was vóór het huwelijk, blijft het na de scheiding ook van jou, tenzij anders is vastgelegd. Als jullie het huis samen gekocht hebben tijdens jullie huwelijk, dan zijn jullie samen eigenaar geworden van het huis en van de hypotheek. De overwaarde wordt dan 50/50 verdeeld. 

• Huwelijkse voorwaarden, partnerschapsvoorwaarden of samenlevingscontract: de verdeling hangt af van de afspraken die jullie in het verleden hebben vastgelegd.

Berekening van de uitkoopsom

Als we ervan uitgaan dat jullie allebei voor 50% eigenaar zijn, en dat jullie de hypotheek samen hebben afgesloten, dan wordt de uitkoopsom als volgt bepaald:

Waarde van de woning minus de nog openstaande hypotheek waarover jullie hypotheekrente ontvangen, en dit bedrag gedeeld door 2. 

Soms worden ook andere zaken verrekend met de uitkoopsom (denk aan de inboedel of een auto). Een bedrag hiervoor kan wel in mindering gebracht worden op de uitkoopsom, maar als dit erbij komt, dan willen banken dit niet altijd mee financieren. 

Een uitkoopsom kun je financieren met eigen spaargeld of met geld uit een schenking. Bij sommige banken kun je extra geld lenen om de uitkoopsom te kunnen betalen.   

Verdeling van overwaarde huis bij scheiden onder samenlevingscontract

De verdeling van de overwaarde hangt af van de afspraken in jullie samenlevingscontract. Vaak wordt de overwaarde gelijk verdeeld, maar dit hangt helemaal af van de afspraken die jullie met elkaar gemaakt hebben. Bij het uitkopen van de partner bereken je de waarde van het huis, hier haal je vervolgens de hypotheek vanaf. De resterende overwaarde verdeel je volgens de afspraken gemaakt in het samenlevingscontract.

Notariskosten uitkopen partner

De notariskosten voor het uitkopen van je partner verschillen per notaris. Dit hangt ook af van het aantal aktes dat je wil laten opmaken en laten passeren. Als je de woning op 1 naam wil zetten, is er altijd een akte van verdeling nodig. Het is verstandig om hiervoor offertes op te vragen, want de kosten variëren tussen de 1.200 en de 2.200 euro. 

Als je ook de hypotheek wil verhogen om de uitkoopsom te kunnen betalen, dan heb je in veel gevallen een tweede hypotheekakte nodig.  Voor de hypotheekakte en het doorhalen van de huidige hypotheek met bijbehorende kosten betaal je ongeveer 895 euro .

Jullie beslissen samen wie de notariskosten betaalt na het uit elkaar gaan. Soms worden de kosten verdeeld, maar het is aan jullie om hier afspraken over te maken. Deze afspraken worden vastgelegd in het convenant of in de vaststellingsovereenkomst (bij samenwoners).

Kan ik geld lenen voor het uitkopen van mijn partner?

Het hangt natuurlijk af van je inkomen of je geld kunt lenen voor het uitkopen van je partner. Wel zijn er bij de meeste banken (maar niet alle!) verruimde normen als je uit elkaar gaat. Dat betekent dat je bij de meeste banken méér kunt lenen voor het uitkopen van je partner dan wanneer je een nieuwe woning koopt. 

Hypotheek verhogen voor uitkopen partner

Er zijn heel wat handige tools om je maximale hypotheek te berekenen. Maar geen van die tools is echt geschikt voor het berekenen van je hypotheek bij het uitkopen van je (ex-)partner.

Waarom? Nou, als je een nieuwe hypotheek aanvraagt voor de aankoop van een woning gebruikt de bank 'acceptatiecriteria' om te bepalen hoeveel je kunt lenen. Deze criteria komen voort uit wettelijke regels.

Maar als je een bestaande hypotheek wil overnemen bij scheiding hanteren de meeste banken 'beheercriteria'. En hierin zit 'm het verschil: met hulp van die beheercriteria kun je vaak meer lenen dan wanneer de bank naar de acceptatiecriteria kijkt. De bank wil je  namelijk echt graag helpen om in je huis te kunnen blijven wonen. Die beheercriteria verschillen alleen wel per bank én per persoon. 

Frits werkt samen met Partners Uit Elkaar

Als je uit elkaar gaat, wil je dat alles rondom je huis en hypotheek goed geregeld is. Frits werkt samen met Partners Uit Elkaar om jou hierbij te helpen. De hypotheekadviseurs van Frits zijn gespecialiseerd in scheidingen en relatiebreuken, en de financieel scheidingsadviseurs van Partners Uit Elkaar hebben al veel scheidingen begeleid. Zo zorgen we samen dat je scheiding en financiële zaken soepel verlopen. Wil je meer weten? Bekijk de website van Partners Uit Elkaar of plan een gratis hypotheekgesprek bij Frits.   

Fiscale gevolgen uitkopen partner

Voor beide partners zijn er grote fiscale gevolgen, zowel voor de achterblijver als voor de vertrekkende partner.  

De vertrekkende partner

Als je binnen drie jaar nadat je de akte van verdeling getekend hebt een ander huis koopt, moet je rekening houden met de bijleenregeling. Het komt erop neer dat jouw deel van de overwaarde (dus vaak de uitkoopsom) gebruikt moet worden als je een nieuw huis aanschaft. Als je dat niet doet, dan leen je als het ware het geld opnieuw en dan heb je over dat deel van de overwaarde geen recht op renteaftrek. 

De achterblijvende partner

Alle fiscale regels zijn persoonsgebonden. Dat betekent dat jouw helft van de hypotheek valt onder de regels die je had toen jullie het huis kochten. De andere helft van de hypotheek moet voldoen aan de nieuwe fiscale regels. 

Een voorbeeld: Stel jullie hebben een hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013, en dit is een aflossingsvrije hypotheek. De rente is aftrekbaar voor 30 jaar (gestart in het jaar van afsluiten van de hypotheek). In 2013 zijn er nieuwe regels gekomen voor hypotheken, en moet de hypotheek annuïtair worden afgelost om recht te hebben op renteaftrek. Bij scheiding neem je eigenlijk de helft van de hypotheek over van je partner, en die over te nemen helft moet annuïtair worden afgelost om recht te hebben op renteaftrek. Doe je dit niet, dan heb je over de helft van de hypotheek geen recht op renteaftrek. Je krijgt dus veel minder terug van de Belastingdienst. 

Laat je dus goed informeren over de fiscale gevolgen door onze gespecialiseerde hypotheekadviseurs!  

Nieuw huis kopen na scheiding: waar moet je op letten?

Na een scheiding heb je meestal een nieuwe hypotheek nodig als je een huis wilt kopen. Door de scheiding is je financiële situatie waarschijnlijk flink veranderd. Je hebt misschien te maken met alimentatie, aangepaste toeslagen en andere veranderingen in je inkomsten en uitgaven. Deze factoren kunnen van invloed zijn op hoeveel je kunt lenen. Het kan daarom handig zijn om je nieuwe situatie eerst te bespreken met een adviseur voordat je begint met de zoektocht naar een huis.